住宅ローン控除計算【2026年入居】

計算方法と使い方

控除可能額＝年末残高・調整済み取得対価・借入限度額の最小額×0.7%（100円未満切捨て）。所得税で使い切れない分は、所得税の課税総所得金額等×5%・97,500円・住民税所得割の残額を上限に住民税へ。

2026年に入居し、住宅ローン控除の要件を満たす場合の1年分を計算します。2025年以前の入居や、別制度となる増改築・リフォームの試算ではありません。控除期間の表示は制度上の期間で、将来の税額や残高を推定して合計した金額ではありません。

年末残高と取得対価は、本人の持分・負担割合・居住用部分へ調整した控除対象額を入力します。取得対価は、対象となる補助金や非課税贈与などの調整後の額です。居住割合欄は2分の1以上という要件の確認に使い、入力済みの金額に同じ割合をもう一度掛けません。土地・家屋の区分や連帯債務等は計算明細書で整理してください。

所得税欄は、住宅ローン控除を適用する直前に残っている所得税額です。復興特別所得税や住民税を混ぜないでください。課税総所得金額等は、合計所得金額や額面年収とも異なります。所得税計算の結果や申告書で確認できます。

2026年入居の住民税側の上限は、所得税の課税総所得金額等の5%で最高97,500円です。2025年以前の入居で使われる基礎控除差額の加算は行いません。均等割や森林環境税は控除に使える所得割額へ含めないでください。

例えばZEH水準の新築、上乗せなし、残高3,500万円、調整済み対価4,000万円なら控除可能額は245,000円です。所得税96,000円、課税総所得金額等192万円、十分な住民税所得割がある場合、所得税96,000円・住民税96,000円を使い、53,000円が使い残しになります。

子育て世帯等の上乗せは、19歳未満の扶養親族がいる方、配偶者のいる40歳未満の方、または40歳未満の配偶者がいる40歳以上の方など、所定の条件を満たす場合だけ選びます。上乗せを利用する場合や合計所得が1,000万円を超える場合は床面積50㎡以上、それ以外は40㎡以上を確認します。

合計所得2,000万円以下、償還期間10年以上、居住用割合2分の1以上などの数値条件も確認しますが、これで適用資格を確定するものではありません。取得後6か月以内の入居、年末までの居住、耐震・省エネ証明、取得相手や他の譲渡特例との併用等は別に確認してください。

省エネ基準に適合しない新築は原則対象外です。2023年末までの建築確認等による経過措置を使えることが確認できた場合だけ、専用の区分を選んでください。買取再販は、単に中古住宅を購入したことではなく、業者による対象工事などの要件がある区分です。

復興特別所得税の減少目安は控除額とは別枠で表示します。年末調整・確定申告の端数処理や他の税額控除との関係により実際の精算額は変わります。初年度は原則として確定申告が必要で、給与所得者の2年目以降は年末調整で適用を受けられる場合があります。